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EL ABOGADO RESPONDE

Las cuotas y los gastos en una comunidad de propietarios, ¿cómo funcionan?

El reparto de gastos comunes y extraordinarios de una comunidad de vecinos

Las cuotas y los gastos en una comunidad de propietarios, ¿cómo funcionan?

ABC

- Hace más de quince años, en una reunión de comunidad se acordó repartir todos los gastos comunes por partes iguales, fueran ordinarios o extraordinarios, para evitar cálculos con las cuotas de participación. ¿Puede considerarse válido este acuerdo teniendo en cuenta el tiempo que ha transcurrido?

- Por supuesto que es válido. La asamblea posee facultades en orden a la distribución de los gastos comunes, tal como establece el art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. Así, cabe tomar el coeficiente escriturario como criterio de reparto o establecer otro sistema diferente, entre los que se encuentra el que siguen en su comunidad.

- Soy presidente de una comunidad. En uno de los pisos vivía un matrimonio que se ha separado; finalmente, la vivienda ha correspondido a la esposa. Durante el tiempo en que se ha tramitado la separación, ninguno de los dos ha pagado los recibos de la comunidad, más de veinticuatro. No sabemos cómo cobrarlos, pues no tenemos la nueva dirección del marido y ella se ha ido a vivir al extranjero con una hija. ¿Qué podemos hacer?

- La obligación de atender a los gastos comunes corresponderá a quien se le haya adjudicado la vivienda, en este caso a la esposa. El hecho de que se encuentre fuera del país no es obstáculo para que se le pueda exigir el cumplimiento de esta obligación. La Ley de Propiedad Horizontal establece, en su art. 9.1.h, que el comunero que resida en el extranjero deberá designar un domicilio en España a efectos de notificaciones; si no lo hace, se tendrá por tal el propio piso o local en el edificio. Si éste se encuentra sin moradores, podrán acudir al tablón de anuncios, en el que fijarán la liquidación de la deuda. Transcurridos tres días desde su colocación, habrá surtido plenos efectos legales, por lo que la deuda podrá reclamarse judicialmente. Todo ello nos hace ver que, si bien en principio el que un comunero se encuentre en el extranjero constituye una dificultad, la Ley establece mecanismos para salvarla.

- ¿Tiene una comunidad la obligación legal de pertenecer a la comunidad general de propietarios de una urbanización y, si es así, de abonar la cuota establecida por esta última como consecuencia de los distintos servicios que presta: limpieza, adecentamiento de la urbanización, etc.?

Existe comunidad cuando unos bienes o derechos están en manos de varias personas (art. 392 Código Civil). Por esta misma razón, si una comunidad de propietarios comparte con otra u otras una serie de elementos o servicios generales nos hallamos ante una intercomunidad y, para hacer frente a lo que se comparte, es preciso aprobar un presupuesto de gastos que deberán asumir todos los que sean miembros. Por tanto, no cabe rechazar la cuota que con este fundamento se gire, dado que, como no puede ser de otra forma, disfrutar de la cosa común conlleva atender a los gastos que genere.

- En mi comunidad tenemos domiciliado en el banco el pago de los recibos. El problema está en que continuamente nos devuelven los de un comunero y nos cobran por ello. ¿Está obligada la comunidad a asumir dichos gastos?

Según nuestro criterio, no cabe duda de que si un propietario domicilia el pago de los recibos de comunidad y, por motivos a él achacables, el banco los devuelve, corresponde a esa persona el pago de la comisión que se genere, no debiendo computarse como gasto común. Consideramos que carece de toda lógica que una partida que trae causa en el proceder de un vecino, y que puede ser imputado a éste de forma exclusiva, se prorratee entre todos los componentes de la comunidad (art. 9.2 LPH).

- Soy representante de una empresa constructora y acabamos de reparar la cubierta de un edificio. Estamos encontrando problemas de cobro, ¿cómo podemos actuar?

En primer lugar, es conveniente que requiera fehacientemente de pago a la comunidad deudora. Para ello, puede dirigir, bien por conducto notarial, bien por burofax, un escrito al presidente, como representante legal de sus vecinos, exigiendo el pago y fijando un plazo para que den cumplimiento a su obligación. Si su petición no es atendida, no le queda otra vía que acudir a los Tribunales en reclamación de la cantidad adeudada.

El art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal declara que las comunidades de propietarios responderán de sus deudas con todos sus fondos. En ese mismo precepto se establece un procedimiento, que la doctrina considera bastante complejo, para reclamar la cantidad que por una comunidad se adeude, indicando que se debe plantear contra cada comunero en proporción a la cuota que le corresponde. Cada propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita encontrarse al corriente en el pago de gastos comunes.

Sin perjuicio de este cauce - que como hemos referido es complicado - lo aconsejable es que entable la acción judicial contra el presidente de la comunidad y no contra cada uno individualmente. Una vez obtenida la sentencia favorable, podrá ejecutarla embargando no sólo los fondos actuales de la comunidad incluido el de reserva, sino también -si éstos no son suficientes- las cuotas futuras.

- Desempeño el cargo de presidente de la comunidad. Un propietario ha dejado de abonar los gastos comunes, encontrándose su piso embargado por un banco. Le ruego me informe sobre estas circunstancias.

- En el supuesto de que sobre un piso o local perteneciente a un edificio dividido en propiedad horizontal recaigan varias cargas por deudas de distinta naturaleza, por ejemplo: embargos, hipotecas, gastos comunes, etc., hablamos de concurrencia de créditos.

El Código Civil establece a partir del art. 1921 unas normas clasificando los créditos en orden a su pago; concretamente es en el art. 1923 donde se ordenan los créditos que pudieran recaer sobre un concreto bien inmueble (en propiedad horizontal sería un piso o local). Este precepto hemos de vincularlo con el art. 9.1.e de la LPH que determina que si una deuda por gastos comunes concurre con otras de distinta naturaleza sobre un piso o local, el comunitario se constituye como privilegiado y posibilita que se satisfaga de forma preferente, esto es, se adelante su cobro al de otros acreedores que también pretendan hacerlo realizando el valor de ese bien.

Así, conforme a esta graduación, los créditos de la comunidad gozan de preferencia frente a todos, salvo los constituidos a favor del Estado por deudas tributarias, los de las compañías aseguradoras y los recogidos en el Estatuto de los Trabajadores por créditos salariales. Esta preferencia supone que el piso o local queda especialmente vinculado por los gastos comunes que adeuda su propietario. Esto no quita que, además, el deudor responda con todo su patrimonio presente y futuro –principio de responsabilidad patrimonial universal, art. 1911 Código Civil -.

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