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El casero americano de la Junta hace un negocio redondo con la compra de las sedes

El Gobierno andaluz ha cerrado con prisas el acuerdo con el fondo WP Carey para cuadrar el Presupuesto de 2014

El casero americano de la Junta hace un negocio redondo con la compra de las sedes ABC

e. freire

El fondo americano WP Carey, adjudicatario de la venta de 70 sedes de la Junta de Andalucía por 300 millones de euros, ha hecho un buen negocio, según todas las fuentes del sector consultadas, tanto empresariales como de consultoras inmobiliarias especializadas. La rentabilidad que consigue el inversor con la operación de compra y alquiler simultáneo de todos los activos a la propia Administración autonómica —un 7,5%, aproximadamente— se considera «atractiva» y «muy buena» por todos los expertos.

Las prisas por cerrar la venta este mismo año para conseguir un ingreso que ya estaba consignado en los presupuestos de 2014 «ha ido en detrimento del valor final de los inmuebles», estiman algunas fuentes, ya que se produce en un momento bajo del mercado terciario de oficinas, que tiene perspectivas de repuntar.

Otro dato que ha mermado valor es que todavía hay una agencia de calificación de riesgos que no ha elevado la nota de la Junta y la mantiene en el nivel de «bono basura», pese a que las otras dos ya han mejorado la perspectiva de solvencia. Con un poco más de tiempo podría haber «subido este escalón» y mejorado la oferta de los inversores, señalan.

Como informamos ayer, la Junta ingresará 300 millones por al venta de 70 edificios repartidos por toda Andalucía, entre los que destacan las sedes centrales de las consejería de Agricultura y Salud o las instalaciones de Canal Sur. Este precio dista mucho de los 800 millones de los que se llegó a hablar en 2011, cuando la Consejería de Hacienda intentó por primera vez vender un lote similar de inmuebles.

Según ha podido saber ABC, otro fondo americano —AEW— también habría pujado por los activos. Íñigo Molina, director en Andalucía de Richard Ellis, la consultora inmobiliaria que ha asesorado a WP Carey, subraya que «la operación está ajustada a mercado para este tipo de cartera», con activos heterogéneos y dispersos. Molina destaca que el fondo americano es un «especialista en gestionar rentas a largo plazo y no busca especular con los inmuebles».

WP Carey se convertirá ahora en casero de la Junta, a la que alquilará los edificios que ya ocupa la Administración por una renta acumulada en 20 años de 660 millones. La Consejería de Hacienda estimó ayer que el alquiler anual asciende a 23,6 millones de euros, aunque esta cuota solo afecta al primer año, ya que en los posteriores habrá que añadir IPC e IVA. Molina subraya que el contrato demuestra que «Andalucía le interesa a los inversores extranjeros» y afirma que «la Junta ha vendido mejor que el Gobierno catalán», que también ha recurrido a la enajenación de patrimonio para conseguir liquidez.

Asfixia financiera

El presidente de Fadeco-Promotores, Francisco Martínez-Cañavate, considera que este tipo de operación es la que hace «una Administración asfixiada», y critica que la Junta no haya hecho antes un plan de racionalización de espacios para amoldar su estructura a sus necesidades reales. Recuerda que aún se están construyendo edificios administrativos nuevos. A su juicio, «es una buena operación para el que compra» ya que «no es el mejor momento de vender porque el mercado está todavía tocando fondo».

Juan Manuel Ortega, director de Capital Markets de JLL, que ha asesorado a otro fondo internacional norteamericano que no ha resultado ganador, hace hincapié en que el negocio para el comprador tiene un componente más financiero que inmobiliario. «WP Carey compra una corriente de ingresos a largo plazo con una rentabilidad atractiva, muy difícil de conseguir actualmente en el mercado de capitales», subraya este experto. Añade que para la Junta también es una buena operación porque muchos de los inmuebles«no estaban en una buena ubicación» y eran difíciles de colocar.

Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman, aplaude la operación porque considera que «las administraciones tienen que buscar palancas para reducir el déficit y sufragar el gasto social». Apunta que tendrá un «efecto llamada» para nuevos inversores.

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