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Mil comercios perderán este año sus contratos de renta antigua

Deben actualizarse porque termina la moratoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Mil comercios perderán este año sus contratos de renta antigua Juan flores

M. J. Pereira/A. F. Lérida

Los contratos de renta antigua de más de mil comercios de Sevilla y su provincia se extinguirán de forma automática el 31 de diciembre de 2014, según estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que les dio una moratoria de 20 años.

Eso supondrá el cierre de muchos comercios y la salida al mercado inmobiliario de numerosos locales en zonas prime, lo que aumentará la oferta y, consecuentemente, bajarán los precios, señala Martín Vincenti, fundador de Galvin Gestión de Activos.

La extinción automática de los contratos de renta antigua ha llevado a estos arrendatarios –algunos con enseñas muy conocidas en Sevilla– a renegociar alquileres para evitar perder localizaciones en zonas prime, como Avenida de la Constitución, la Plaza del Salvador, Tetuán, La Campana, Sierpes o Triana.

Esos arrendatariosse debaten ahora entre firmar contratos nuevos con rentas actualizadas –algunas veinte veces superiores a lo que pagan–, mudarse a locales comerciales peor ubicados o cerrar por no poder pagar los alquileres que les piden.

En Puente y Pellón se pueden llegar a pagar de 1.000 a 4.000 euros

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamientos de locales firmados antes de mayo de 1985 o que estuvieran en situación de prórroga legal, siempre que se tratara de inmuebles de menos de 2.500 metros cuadrados.

Ese régimen transitorio acabará el 1 de enero de 2015, lo que supondrá la extinción automática de los contratos de renta antigua de locales dedicados al comercio o a cualquier otra actividad comercial –por ejemplo, un hostal– que pague una cuota de Impuesto de Actividad Económica inferior a 510,86 euros.

Si el arrendatario traspasó el contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2020.

La actualización de las rentas es otra preocupación más para el comercio tradicional que hace frente a la crisis a duras penas. A la obligación de pagar tasas de basuras aunque el local esté cerrado y sin actividad se une ahora otra más: actualizar la renta que viene pagando por el alquiler.

Así, y por citar algún ejemplo que ha ofrecido el sector, un inquilino de Puente y Pellón que pague 1.000 euros puede pasar a abonar cada mes 4.000.

Dice Enrique Arias, presidente de la asociación de comerciantes del centro, Alcentro, que el propietario podrá exigir una renta actualizada conforme al mercado y, según el dictamen que pueda ofrecerle un perito en la materia, por lo que pide la prórroga diez años más de la moratoria, esto es, que acabe en 2024 y/o fórmulas híbridas que permitan al comerciante ponerse el día sin que sufra perjuicio del titular del inmueble.

Tomás González, flamante presidente de la Federación Aprocom, que aglutina al pequeño y mediano comercio de Sevilla y su provincia, apunta, por su parte, que habrá comercios que ya se habrán adaptado a la normativa en esta moratoria que acaba a finales de año y hayan negociado; y, otros que no, y además, coincide con Arias en que debe haber más flexibilidad con aquéllos que no puedan «porque la situación no está para más cargas».

«Esta actualización hace daño —dice— pero más nos afecta la obligatoriedad de pagar una tasas de basura en un local en el que no hay actividad pues como bien señala la Cámara de Comercio no hay hecho imponible cierto y, por tanto, no puede haber tributo».

No obstante, la normativa afectada por la moratoria contempla una serie de derechos para el inquilino.

La disposición transitoria tercera de la Ley 29/1194 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos habla de la extinción de los contratos de arrendamientos de locales de negocios celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 —porque a partir de esta fecha con el decreto Boyer había libertad de tiempo de duración del contrato— pero también deja claro como el agua que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

También hay que tener en cuenta, como destaca Enrique Arias, que extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación.

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