Alemania no es capaz de desinflar su burbuja inmobiliaria

El Gobierno prepara nuevas medidas tras el fracaso de la norma que limitaba el precio del alquiler

Rosalía Sánchez
Corresponsal en BerlínActualizado:

La gentrificación y el acelerado ascenso del precio de los inmuebles en las grandes ciudades, muy especialmente Berlín, está causando un malestar social que el Gobierno alemán desearía evitar. Ya en 2015 adoptó una serie de medidas con el objetivo de que los alquileres no creciesen por encima del 10% respecto al precio medio de la vivienda de la zona que, sin embargo, resultaron contraproducentes. Entre 2015 y 2017 el precio de los alquileres en el centro de Berlín ha aumentado un 10%, cuando antes de la entrada en vigor de la nueva normativa subían a un ritmo medio anual del 4%, según se ha visto obligada a reconocer la ministra de Justicia, Katarina Barley, responsable también de la protección del consumidor.

Una nueva batería de ajustes establece ahora que, en caso de mejoras en un edificio, el aumento del precio no pueda superar los 3 euros por metro cuadrado. Prohíbe anunciar o ejecutar obras destinadas a presionar a los viejos arrendatarios para que busquen otra vivienda para elevar el alquiler a los nuevos ocupantes bajo multas de hasta 100.000 euros, aunque no quedan claros los criterios para discernir entre obras destinadas a presionar y obras a secas.

Asímismo, los dueños deberán informar a los nuevos arrendatarios sobre el precio del alquiler que pagaban los antiguos inquilinos, para evitar que el 75% de los propietarios de Berlín sigan incumpliendo la normativa, como viene sucediendo desde 2015. Además, el Gobierno quiere aumentar las ayudas a la compra o construcción de la propia vivienda a familias con ingresos inferiores a 75.000 euros al año. El sector no espera, sin embargo, que estas medidas tengan más éxito que las anteriores. «Es como intentar poner puertas al campo», dice Utta Seidenspinner, autora del libro «Locura residencial».

Los motivos por los que las autoridades no logran controlar los precios del sector inmobiliario en grandes ciudades alemanas se hunden en la situación de partida completamente anómala de esos precios. Durante dos décadas, desde la reunificación alemana en 1991 hasta 2010, los precios de la vivienda en este país permanecieron inmutables e incluso evolucionaron a la baja, las mismas dos décadas en las que en el contexto europeo se vivieron ascensos fulgurantes.

Veamos, por ejemplo, lo que ocurrió entre 2001 y 2017 según Eurostat. En España, solo en 2002, los precios aumentaron el doble que el año anterior, del 6,1% al 12,3%, y 2003 marcó un récord con el 13,6%. En adelante, las cifras se mantuvieron altas hasta 2007 (6,3%). Con la crisis, los precios siguieron cayendo hasta el 16,8% en 2012 y regresaron a terreno positivo en 2014. De media, los precios crecieron un 1,8% en España entre 2001 y 2016, a lo que habría que sumar la subida conjunta de la década de los 90.

En otros países, la curva es aún más generosa. Malta y Suecia registran en ese periodo el crecimiento medio más elevado de Europa, del 16,1% y el 15,8% respectivamente a pesar de la crisis. En Alemania, sin embargo, la caída del Muro de Berlín propició que en los años 90 quedasen muchas viviendas vacías al este de la capital y los precios del alquiler siguieron bajando de forma sostenida hasta bien entrado el siglo XXI, por lo que lo que está sucediendo ahora no es más que una equiparación acelerada a los precios de otras grandes capitales europeas.

La crisis, además, ha señalizado el sector inmobiliario alemán como valor seguro, en tiempos de incertidumbre para muchos otros tradicionales focos de inversión y ahorro. En el mercado alemán se ha producido un cambio de mentalidad y son ya en torno al 50% los alemanes que comprar en lugar de alquilar, cuando en los años 90 apenas llegaba al 30%. Y a eso se suma el interés de los inversores internacionales, que perciben el inmueble alemán como una especie de segundo Bund, un valor estable a medio y largo plazo y que garantiza beneficios. La mayor propietaria del país, Vonovia, entró en Bolsa en 2015 y el año pasado se embolsó 2.411 millones de euros de beneficios, su máximo histórico.

Queda por ver el efecto que tiene sobre el sector el aumento de los tipos de interés, a partir del verano de 2019, pero el profesor Michael Voigtländer, del Instituto de la Economía Alemana (IW), no calcula que vaya a tener demasiado efecto sobre la demanda. «En Alemania el volumen de crédito ligado a la vivienda permanece relativamente constante. Se compran más casas, pero las compras están más basadas en el ahorro que en el crédito», explica. Voigtländer diferencia entre dos actores económicos diferentes en el sector. Los propietarios utilizan el bajo interés para amortizar el crédito, mientras los inversores, nacionales e internacionales, protegen su capital frente a las crisis.