Carlos Lesmes, presidente del Tribunal Supremo
Carlos Lesmes, presidente del Tribunal Supremo - EFE

Las arenas movedizas del Supremo ahogan la estabilidad del mercado hipotecario

La banca revisa tarifas para contener el coste del posible fallo judicial y se encomienda a los grandes bufetes de abogados españoles

MadridActualizado:

El 5 de noviembre el Tribunal Supremo decidirá en Pleno quién debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Será entonces cuando la doctrina quede unificada y termine una «inseguridad jurídica» -según los expertos- que no beneficia en nada al mercado hipotecario. Además, fuentes del sector apuntan a que la preocupación no solo está instalada entre los clientes sino también en las entidades financieras por las arenas movedizas en las que se mueve ahora el pago del tributo.

La clave de la controversia radica en si han de ser los usuarios o la banca quien haga frente al impuesto de las hipotecas y, especialmente, desde qué fecha, es decir, la retroactividad. En función de la resolución del Alto Tribunal, las consecuencias para el mercado pueden quedarse en una gotera o amenaar cno llevarse por delante el edificio entero. En el peor de los casos -con retroactividad hasta 2003, como marca la Ley de Defensa del Consumidor-, la factura para la banca sería de 29.288 millones, según Gestha. Sin embargo, basándose en el plazo de prescripción tributaria de 4 años, el coste sería de 3.631 millones, lo que Gestha asegura que «apenas representa el 9,7% de los beneficios de la banca en ese periodo», mientras que la consultora inmobiliaria JLL destaca que significa más de un 20% del beneficio del año 2017.

El tipo medio de las hipotecas ha pasado del 5,27% en 2008 hasta el 2,85% de 2017

Fuentes del sector apuntan a que las entidades tienen «prácticamente asumido» que a futuro tendrán que pagar el AJD en las hipotecas venideras. Así las cosas, el devenir del caso impactará en mayor o menor medida en el precio de los préstamos y el crédito disponible. «La banca está revisando los folletos de tarifa subiendo comisiones y tipos», asegura Ignacio Sanz, profesor del Departamento de Derecho de Esade. Y prosigue: «Esto es un coste de tramitación más para el banca y lo van a repercutir».

En la misma línea se mueve la tesis sostenida por Alberto Segurado, director del Área de Asesoramiento de Financiación de JLL, quien asegura que «al final nos afecta a todos», en referencia a que «no es descabellado» que las entidades encarezcan sus préstamos ante la posibilidad de tener que asumir ellas el coste del impuesto.

Tipo medio

Esta situación llega después de años de reducción del tipo medio de las hipotecas. Según cifras del INE, ha pasado del 5,27% en 2008 hasta el 2,85% de 2017 -último año completo- y el 2,55% de julio de 2018 -último mes con estadística-. Así, los expertos consultados constatan al unísono que esas cifras formarán ya parte del pasado si se cumplen los peores presagios del sector bancario y se ratifica la jurisprudencia de las tres últimas sentencias del Alto Tribunal.

Además, para 2019, los expertos avisan de que hay que estar pendientes de la subida de tipos del BCE. Está previsto un primer alza para junio del año próximo, con su consiguiente efecto subida sobre el Euribor -valor de referencia hipotecario-. «Si suben los tipos del BCE en junio afectará al Euribor y posiblemente el próximo año lleguemos a valores positivos pero casi cero», afirma Manuel Gonzálvez, director de Hipotecas de iAhorro.com. Sin embargo, este experto apunta a que la subida de esta referencia hipotecaria tendrá menor impacto en el coste de los préstamos de lo que lo tendrá la decisión del Supremo.

Más allá de que la banca encarezca sus créditos hipotecarios, el principal riesgo para el sector está en tener que hacer frente a esos 29.288 millones en pagos de AJD desde 2003. «Tendrán que provisionar más dinero», afirma Rocío Albert, directora del Máster en Análisis Económico del Derecho de EAE Business School. En otras palabras, que tendrán que dedicar mayores cifras de capital para soportar el sobrecoste impreviso del impuesto que en su día abonó el cliente. Por ello, el profesor Sanz vaticina que en ese escenario «la capacidad de concesión de créditos se verá afectada». Menos dinero disponible en las arcas de la banca que deja de prestarse a los bolsillos de ciudadanos y empresarios.

«La gente debe comprender que si a los bancos les va mal, nos irá mal a todos», dicen los expertos

Sin embargo, los riesgos que amenazan a las entidades financieras no significan una victoria para los clientes. «La gente debe comprender que si a los bancos les va mal, nos irá mal a todos. Al final es menos crédito, crea riesgos sistémicos, cae la Bolsa... No es un juego de ganadores y perdedores porque es un mal resultado para todos». Una referencia a que la salud de la economía depende de la de la banca. Si esta sufre, el país también lo hace, aunque, al menos en Bolsa, la profesora Albert estima que «cuando el mercado lo descuente volverán a sus valores. Les ha ocurrido cosas más graves y lo han resuelto al cabo del tiempo».

Ante esta situación de incertidumbre -por la que incluso el presidente del Tribunal Supremo, Carlos Lesmes, ha pedido disculpas-, todos coinciden en que hasta el día del Pleno es imposible prever un impacto exacto al 100%. «Las entidades financieras se mueven en las arenas movedizas de la inseguridad jurídica». Y, precisamente, a consecuencia de ello, hay bancos que han paralizado las firmas de sus hipotecas, como explica Segurado, el experto de JLL. Otras, en cambio, han optado por incluir en el documento ante notario una cláusula nueva frente a posibles contingencias, según confirma Pedro Javaloyes, portavoz de Agencia Negociadora. Concretamente, una frase por la cual el cliente aún tiene que pagar el impuesto pero que no lo hará en caso de que el Supremo opte por lo contrario. Una medida de protección para tratar de regresar a la normalidad de la firma de hipotecas, cuyo efecto sobre el número total mensual no se conocerá hasta 2019. De esta forma, la banca se cubre y cumple con todo tipo de situaciones que puedan surgir con las nuevas hipotecas ya que la normativa que regula el tributo establece que hay 30 días hábiles para abonar el impuesto en las Haciendas autonómicas.

Despachos de abogados

Aunque el mensaje en las oficinas bancarias es de tranquilidad para los trabajadores de las firmas, la banca ya ha puesto a trabajar a los grandes despachos de abogados españoles para analizar el alcance de las últimas sentencias dictadas. Y, además, en las oficinas de la gran banca la consigna es informar de absolutamente toda la situación de indefinición que hay hoy día. En definitiva, normalidad para evitar el caos.

Según ha podido saber ABC, tres de los bufetes de abogados más reputados del país se encuentran analizando para algunos bancos los fallos del Supremo. Todo ello para prever antes o después el impacto que podría tener el caso de las hipotecas en el sector.

Así las cosas, los expertos auguran un nuevo golpe para el mercado aunque será distinto para cada entidad. No todas cuentan con el mismo volumen de hipotecas/cuota de mercado, con lo que, desde JLL, estiman que sería en las pequeñas entidades en las que más impactaría la resolución del Supremo. En su beneficio neto, aunque sin llegar a lastrar sus cuentas ni generar males mayores, como recuerda la profesora Albert, de EAE.

Tres de los grandes bufetes de abogados españoles analizan para la banca la sentencia del Supremo y el devenir de caso para prever el futuro impacto

Este sería un nuevo varapalo para el sector bancario después de los últimos recibidos como el de las cláusulas suelo o las hipotecas multidivisa. Por ello, en el momento en que vio la luz la primera sentencia del Supremo, la AEB, CECA y UNACC emitieron un comunicado conjunto con su posición y pidiendo «a los poderes públicos mayor seguridad jurídica y unas reglas claras y predecibles». Todo ello con el objetivo de saber a qué atenerse en las entidades, así como en los casos de los fedatarios públicos, los notarios, que «no saben qué hacer», dice Javaloyes, de Agencia Negociadora.

«No lo hemos gestionado bien», comentó Lesmes el jueves. Un «mea culpa» como presidente de un Supremo que primero abrió la puerta a reclamar a los clientes y luego se la entornó. Ahora, el Pleno tendrá la ocasión de volver a abrirla del todo o pegar un portazo.