Los hogares han invertido en ladrillo 200.000 millones de euros en cinco años

La deuda hipotecaria de las familias españolas sigue cayendo: los nuevos inversores firman menos créditos

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El mercado inmobiliario sigue recuperándose con prudencia del correctivo que le propinó la crisis. La inversión de los particulares en compraventa de viviendas ha crecido claramente desde 2014, al calor de la recuperación económica, pero a mucho menor ritmo que en los años previos a la recesión. De hecho, pese a lo que se ha animado el mercado en los últimos años, esas cifras de inversión son menos de la mitad que las que se dieron en los años del «boom». En 2019, los hogares dedicaron unos 49.000 millones de euros a adquirir activos no financieros -viviendas en su inmensa mayoría-, mientras que en 2007 se rozaron los 100.000 millones, en 2005 se superaron ampliamente los 85.000 millones y en 2003 -lejos aún del momento álgido de la «burbuja»- se rondaron los 68.000 millones de euros.

En cinco años y tres meses de recuperación económica -del 1 de enero de 2014 al 31 de marzo de este 2019, últimos datos oficiales disponibles-, la inversión neta de los hogares españoles en el ladrillo ha rozado los 200.000 millones de euros. Sin embargo, en los cinco años y tres meses previos a la crisis se fue a 440.000 millones.

El enorme diferencial refleja los profundos cambios que se han producido en todos estos años en el mercado inmobiliario. Ahora es más selectivo: los bancos no prestan con la alegría de entonces, son mucho más conservadores; y el contexto de rentas y financiación ha adelgazado el segmento social que está en condiciones o ánimo de comprar una vivienda.

Ese profundo cambio que se ha producido por el lado de la demanda se nota claramente en las cifras de endeudamiento hipotecario de los hogares: pese a que las familias han invertido 200.000 millones de euros en ladrillo desde 2014, la deuda hipotecaria viva de los hogares se ha reducido desde entonces en más de 85.000 millones. Esto solo se explica por una doble circunstancia: los que ya tenían una hipoteca se han esforzado por amortizar, y los particulares que compran viviendas en los últimos años recurren al crédito mucho menos que antaño, en unos casos porque no lo necesitan y, en otros, porque está el acceso a la financiación hipotecaria está mucho más restringido que en los años del «boom». El resultado de todo ello es elocuente: pese a que ha aumentado la compraventa de viviendas y a que ha crecido la inversión en adquisiciones, la deuda hipotecaria sigue reduciéndose en España.

Desde 2010, las familias han reducido su endeudamiento hipotecario en 137.000 millones de euros

Del año 2000 al 2010, las familias españolas se endeudaron en 463.000 millones para comprar inmuebles. Desde 2010, cuando la crisis asfixiaba las economías domésticas, ese endeudamiento se ha reducido en 137.000 millones en números redondos.

Ahora, pese a que España ya va por su sexto año de crecimiento económico, los particulares siguen moviéndose con cautela en el mercado inmobiliario: la inversión en compraventa ha aumentado desde 2014, pero está muy lejos de la que se daba antes de la crisis. ahora está en niveles similares a los del año 2000. Está creciendo, pero a un ritmo mucho menor que entonces. Y esa inversión se financia mucho menos con deuda y más directamente con el bolsillo del comprador.

Atractiva rentabilidad

Hay que tener en cuenta que, para familias con renta y ahorro disponibles para invertir, actualmente la vivienda ofrece interesantes expectativas, no solo por la revalorización neta de los activos inmobiliarios -tras haberse situado en mínimos durante la crisis- sino por cómo se han disparado los alquileres. El pasado viernes, la firma Idealista destacaba que la rentabilidad de la inversión en vivienda se situó en el 7,6% en el segundo trimestre de este año, frente al 0,2% que ofrece el Bono del Estado a 10 años.

A la vista de este presente, ¿cabe esperar un repunte sostenido del precio de compraventa de vivienda en España? «A corto plazo esta tendencia se puede mantener, pero a largo plazo tengo la sensación de que no va a ser sostenible. No creo que veamos una burbuja tal y como la vivimos hace unos años», pronostica el director de Estudios y Estadísticas de Inverco, José Luis Manrique. Explica que, ahora, la renta bruta disponible de los hogares ayuda a la demanda inmobiliaria. Y también el hecho de que la vivienda sea un producto de inversión especialmente atractivo en la actual coyuntura de tipos de interés y de rentabilidades de otros productos financieros.

La edad media de la sociedad española es cada vez mayor, y eso no ayuda al mercado inmobiliario

Pero hay otros factores que frenan el mercado inmobiliario: la prudencia de la banca a la hora de conceder hipotecas, tras la amarga experiencia que dejaron los años del «boom»; y, a largo plazo, la crisis demográfica que se da en España, esa crítica combinación entre baja natalidad y creciente envejecimiento de la población.

Manrique indica que esto último va a actuar de freno para el despegue del mercado inmobiliario, porque la compra de vivienda es una aventura vital más propia de edades jóvenes que maduras. «La estructura de la sociedad está cambiando, la población envejece y la pirámide demográfica que teníamos hace quince años nada va a tener que ver con la que tendremos dentro de diez», afirma este experto. «El envejecimiento demográfico va a reducir el apetito inmobiliario, porque en la madurez se apuesta más por productos financieros que inmobiliarios, más propios de generaciones jóvenes», explica.

Además, cree que el volumen de inversión inmobilaria está repuntando en los últimos años no solo porque se han reanimado las compraventas, sino también -y muy importante- porque las operaciones que se hacen ahora se formalizan a precios mayores que los que regían durante la crisis. Es lógico -apunta Manrique- si se tiene en cuenta la brusca y enorme depreciación que sufrió la vivienda tras el estallido de la «burbuja inmobiliaria». Cayó tanto que es normal que el precio haya remontado con claridad.

«Me da la sensación de que la cifra global de inversión inmobiliaria de las familias ha crecido en gran parte porque ha aumentado el precio de la vivienda en estos años de recuperación, mientras que el número de operaciones ha subido, pero está en niveles inferiores a los que se dieron en los años previos a la ‘burbuja’ inmobiliaria», afirma el director de Estudios y Estadísticas de Inverco.

El activo inmobiliarios de las familias

El patrimonio inmobiliario de los hogares españoles vale actualmente 1,17 billones más que en 2013. De esa cifra, apenas 200.000 millones ha sido por compra de nuevos activos; el resto, prácticamente un billón, gracias a la revalorización inmobiliaria que se ha producido tras el hundimiento que causó la crisis. Entre 2007 y 2013, el patrimonio inmobiliario en manos de los hogares se devaluó en dos billones de euros. En términos de riqueza inmobiliaria neta -valor del bien menos deuda hipotecaria-, los hogares tienen 4,87 billones de euros en ladrillo. Son 1,26 billones de euros más que en 2013, pero 800.000 millones menos que en 2007.