El mercado relanza la hipoteca inversa para completar la pensión

Óptima Mayores prevé financiar 25 millones en un año -a través de unos 300 créditos

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Que las familias españolas tengan el 70% de sus ahorros invertidos en vivienda puede llegar a generar situaciones paradójicas: por ejemplo, que un jubilado viva en un piso valorado en unos cientos de miles de euros mientras la pensión no le permite mantener su nivel de vida anterior. Consciente de eso, el Gobierno introdujo incentivos fiscales en 2015 para transformar el patrimonio inmobiliario en una renta vitalicia. Ahora, el mercado trata además de reactivar la hipoteca inversa, que fracasó en su lanzamiento antes de la crisis y que permite obtener una renta mensual que complete la pensión sin perder la propiedad.

Este producto está pensado para personas con una edad media superior a 65 años con su vivienda en propiedad. El cliente recibe del banco un porcentaje del valor de la casa, en torno al 30%, como renta mensual, en un solo pago o como línea de crédito, y pone como garantía su inmueble, aunque sigue siendo de su propiedad y puede seguir viviendo en él y dejarlo en herencia.

La hipoteca inversa garantiza una renta sin perder la propiedad

La deuda generada, más los intereses, que suelen superar el 6%, es liquidada por los herederos al fallecer. Estos pueden optar por saldarla con su propio dinero, formalizando una hipoteca normal sobre la vivienda o con parte del dinero que obtengan con la venta de esa casa.

«España es el país de la UE en el que más hace falta la hipoteca inversa», dice Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, quien recuerda que hay casi ocho millones de personas con más de 65 años con su casa o piso en propiedad. Además, más del 95% de los hogares encabezados por jubilados tiene ya su vivienda pagada. Esta firma española de asesoramiento independiente especializada en este producto acaba de firmar una alianza con el banco portugués BNI Europa con el objetivo de financiar 25 millones anuales y firmar 300 hipotecas en doce meses.

En los seis primeros meses del año se han hecho en España 14 hipotecas inversas con una cuantía promedio de 438.841 euros, según el Centro de Información Estadística del Notariado. En el conjunto de 2017 se constituyeron 31, en 2016 un total de 23 y en 2015 se hicieron 30. El ejercicio en que más hipotecas inversas se firmaron fue en 2009, con 780, seguido de 2010, con 485.

El producto, según los expertos, está pensado sobre todo para personas con viviendas con cierto valor económico. Desde Óptima Mayores explican que sus clientes reciben una renta de unos 90.000 euros por un interés medio del 5,95%. Además, recuerdan que este tipo de préstamo, regulado por ley desde 2007, incluye incentivos fiscales cuando se trata de la vivienda habitual como la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). También está exenta del IRPF la renta recibida.

La banca española empezó a comercializarlas en 2006

La banca española empezó a comercializarlas en 2006, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera, lo que hizo fracasar el producto, de forma que en 2013 las entidades dejaron de venderla. Ahora recelan de este producto. Según explican fuentes del sector, la banca es muy reacia a constituir estas hipotecas por miedo al riesgo reputacional tras los escándalos de las participaciones preferentes y las cláusulas suelo.

A ello hay que sumar que los bancos imponían la contratación de elevados seguros de renta vitalicia. Un reciente estudio de la Fundación Edad & Vida sobre el ahorro para la jubilación añade que entre sus desventajas está su desconocimiento, la exposición a la variación del precio de la vivienda y la aversión de los mayores a contraer deudas, aunque lo cita entre las alternativas para convertir ahorro inmobiliario en rentas para completar la pensión.

Auge de las rentas vitalicias

Las compañías de seguros, por su parte, llevan años promocionando la suscripción de rentas vitalicias. Es una póliza por la que el asegurado paga al inicio una prima única por un importe considerable y recibe después, desde su jubilación, una renta vitalicia garantizada. El Ejecutivo introdujo en 2015 un incentivo fiscal por el que están exentas las plusvalías obtenidas con la venta de patrimonio real siempre y cuando se reinviertan en este producto.

A cierre del pasado junio, 22.144 personas mayores de 65 años habían transformaron el dinero logrado con la venta su vivienda, fondos de inversión o acciones en estos seguros, que acumulan ya un volumen de ahorro de 1.977 millones, su máximo histórico.