El círculo virtuoso del sector inmobiliario

«La inflación, que penaliza el ahorro, y la expectativa de que subirán los precios, ha acelerado la decisión de quienes tenían pensado comprar», según afirma Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de Vía Ágora y de la Asociación de Promotores y Constructores de España. A juicio de este empresario hay síntomas que indican que esta evolución es sana y sostenible, por lo que augura un ciclo largo de buenos datos para esta actividad. Un motivo de tranquilidad es que la construcción de obra nueva está lejos de los años del boom. «Antes de 2008 se promovían 600.000 viviendas al año en España, ahora no llegamos a los 100.000, con lo cual los niveles de producción están por debajo de la demanda». Esto queda reflejado en los porcentajes de venta de inmuebles de segunda mano, que en el caso de Andalucía fueron de casi el 79% en marzo. De hecho, hay analistas que consideran que hay más demanda que oferta en el segmento de las residencias de nueva planta.

Otro factor determinante para evaluar la salud del actual ciclo inmobiliario es el esfuerzo financiero que realizan las familias en la adquisición de un nuevo hogar. Según los expertos nunca debe superar un tercio de los ingresos, y este porcentaje no se ha rebasado. «Las entidades financieras aportan criterios de enorme prudencia y los precios de los inmuebles están ajustados a la renta de los compradores, que no exceden el 33%».

Pese a todo, también han aparecido algunos nubarrones en el panorama. Uno de los elementos de inquietud son los problemas de suministro de materias primas y el encarecimiento de las mismas, que comenzó en el verano de 2021 y se ha agravado tras la invasión de Ucrania. Gómez Pintado atisba un cambio de tendencia para los próximos meses. «Se está experimentando una caída de la actividad inmobiliaria en China, donde hay entre 50 y 60 millones de viviendas vacías según los datos que se están publicando, lo cual ha reducido la tensión sobre los suministros esenciales para la construcción y estamos viendo ya las primeras moderaciones en los precios».

Otro factor adverso es el encareciendo el crédito con las primeras subidas del Euribor (el índice que mide el interés de las hipotecas), aunque los analistas auguran que serán alzas moderadas.

A ello se le une un problema crónico del sector: la falta de profesionales cualificados que ha generado una inflación de costes. Esto está acelerando nuevas tendencias, como la industrialización del proceso de construcción. Inmobiliaria del Sur, única empresa andaluza del sector que cotiza en Bolsa, ha puesto el foco en este problema en su último plan estratégico. «La falta de mano de obra especializada no es un fenómeno pasajero, por eso se requieren promociones en las que cada vez haya más elementos prefabricados», apunta su presidente, Ricardo Pumar. Los proveedores que ya han entrado en este sector aún deben crecer y alcanzar economías de escala, pero habrá un proceso paulatino que abaratará los costes y «aportará más calidad, menores errores, menos residuos y más seguridad y salud en las obras».

En este ciclo inmobiliario hay nuevas tendencias que están animando al sector. Uno de ellos es el denominado 'built to rent' (nuevas promociones que se conciben desde su inicio para ser alquiladas íntegramente). Fondos y gestoras como Catella AM o Stoneweg están aterrizando en el mercado andaluz. «Las previsiones más optimistas dicen que en España se demandan dos millones de viviendas de esta tipología, las más pesimistas lo cifran en un millón… sea como fuere es una cantidad muy relevante».

El círculo virtuoso del sector inmobiliario se cierra con la nueva regulación de la que se ha dotado este negocio. El pasado noviembre se aprobó la Ley de Impulso y Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista) con un amplio apoyo político (la respaldaron PP, Cs y Vox mientras que el PSOE se abstuvo). Asociaciones como Fadeco consideran que se ha logrado una simplificación en la gestión urbanística y se dota de mayor seguridad jurídica al sector en su conjunto. Esto —unido a las mejoras fiscales para los compradores de vivienda— ha propiciado que la región tenga un comportamiento especialmente favorable (Andalucía fue la tercera comunidad de España en venta de inmuebles por habitante, con 1.772, solo por detrás de La Rioja y Valencia).

La situación financiera de las empresas es saneada y la oferta está ajustada a la demanda. Sin embargo, aún queda por solventar una de las herencias de la pasada crisis del ladrillo: los jóvenes entre 25 y 35 años tienen problemas para acceder a la primera vivienda. Tanto la administración autonómica como los representantes del sector están analizando cómo perfilar ayudas para los jóvenes compradores. Uno de los principales problemas es cómo afrontar el pago inicial de la entrada y el IVA (casi un 30% del coste total), que actualmente no financian las entidades (se requiere un ahorro cercano a los 50.000 euros para una vivienda de 160.000 euros). «Esta cifra es una barrera insalvable para aquellas familias que pueden afrontar el pago mensual de una hipoteca pero no tienen ese ahorro para firmar la adquisición de su casa», según Gómez Pintado.

El presidente de la patronal andaluza Fadeco, Francisco Martínez Cañavate, cree que hay recorrido para articular una ayuda que propicie, cada año, unas 5.000 operaciones en Andalucía. Dado que actualmente se venden cada año 100.000 viviendas, sería en torno a un 5% del mercado.

En los últimos dos años también se está asistiendo a una reactivación de la vivienda social. Tras más de una década de parón en la promoción de Viviendas de Protección Oficial (VPO) se conjugan ahora varios factores que han vuelto a dotar de atractivo a este segmento y que han relanzado la actividad de empresas públicas y privadas. Se han dado cambios normativos que han restado rigidez al régimen de estos inmuebles, unido a la reactivación de ayudas públicas para la promoción (especialmente en alquiler) y a la amplia disponibilidad de suelo finalista para este tipo de edificios.

Uno de los programas que ha acelerado esta recuperación es el del fomento del alquiler del Plan Vive de la Junta de Andalucía, que entre otras medidas financia parcialmente la promoción de aquellos edificios que se pongan íntegramente en renta social. «Se subvenciona entre un 20% y un 40% el coste de la inversión, con la contraprestación de que se deben mantener 25 años en alquiler con precio limitado y para familias que cumplan los requisitos», afirma Alicia Martínez, secretaria general de Vivienda de la Junta de Andalucía. Esta línea —financiada por el ministerio de Transporte y Agenda Urbana— ha acelerado especialmente la actividad de las empresas municipales de vivienda, que son las que disponen de grandes bolsas de suelo. En apenas dos años se están iniciando obras que sumarán 4.000 pisos, lo cual muestra que existe interés en este tipo de activos.

El plan Vive también ha redefinido la regulación de la vivienda a precio asequible, «mejorando las condiciones, su régimen jurídico y reduciendo los plazos de calificación de las viviendas en venta, lo que supone una ayuda en forma de incentivo al promotor, al comprador y a las entidades financieras para la concesión de préstamos».

Con todos estos mimbres, la construcción residencial se ha convertido en un sector que ha aportado estabilidad a la economía andaluza en una etapa de incertidumbre como ha sido el de la pandemia y la pospandemia.