Un edificio de oficinas en alquiler en Madrid
Un edificio de oficinas en alquiler en Madrid - F.P.M.

El «boom» incompleto de las socimis en España: mucho más número que valor

Los expertos auguran fusiones, absorciones y ventas para lograr economías de escala

MadridActualizado:

BME y JLL presentaron hace poco un informe sobre sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) en el Palacio de la Bolsa. Previamente, los tan de moda «manolitos» hicieron las delicias de los asistentes. Pero el tiempo apremiaba, había que dejar el espacio para que la socimi Trivium tocara la campana. Era su debut y la paradoja con el citado estudio es inevitable: se analizaron 73 socimis -una de ellas española pero con la cotización fuera- y ahora ya vamos por 77. Es un mercado que no para de crecer y el parqué de la Bolsa así lo atestigua. De hecho, España aglutina el mayor número de socimis de toda la UE y el segundo del mundo tras Estados Unidos.

De 2016 a 2018, un total de 54 de estos vehículos han salido al mercado. El 70% de los que hay a día de hoy. Fue entonces cuando se produjo el «boom» de un sector con una rentabilidad por dividendos del 3,8% el pasado ejercicio. Sin embargo, su trayectoria es más bien reciente. Su normativa vio la luz en 2009 y a finales de 2012 se alumbró una modificación -fiscal, principalmente- que hizo las socimis tan atractivas como lo son hoy. «Tienen un papel estabilizador del mercado inmobiliario y pagan dividendos. El reto es no cambiar su configuración porque ahora compiten con otros mercados europeos», dice Alberto Segurado, director del Área de Asesoramiento de Financiación de JLL. Un mensaje al Gobierno de turno para que evite poner piedras en el camino. Como ejemplo de su retorno al accionista, varios datos: han repartido 1.394 millones de euros en dividendos, de los cuales 879 fueron en 2018 (+51,4% en interanual) y 581 en 2017.

Aunque la capitalización bursátil de las socimis aumentó un 19,6% el año pasado -frente a la caída del 15% del Ibex 35-, en Europa su peso no está entre los pesados. El mercado español, de once, es el cuarto de la UE por detrás de Reino Unido, Francia y Holanda. Del total bursátil, España apenas representa el 12% (26.740 millones de dólares a cierre de marzo, según el citado informe), pese a que tiene en torno al 31,5% de los vehículos comunitarios. Y al analizar las cifras de la Eurozona, nuestro país acumula el 50% de socimis. Así, cada una de las 72 socimis que cotizaban entonces en nuestro país tenían un tamaño medio de 371 millones de dólares; en Reino Unido, de 1.371 millones; en Francia, de 1.990 millones; en Holanda, de 5.350 millones...

«Por comparación con otros mercados, el tamaño medio del vehículo español es muy pequeño. El mercado inmobiliario es una actividad con grandes economías de escala, que logras cuando incrementas tu tamaño; nos lleva a pensar que en los próximos semestres suceda un proceso de concentración, en aras de alcanzar economías de escala. Lo ideal es ser eficiente», comenta Segurado. El proceso ya se inició con tibieza con la opa de Inmobiliaria Colonial sobre Axiare y con la compra de Hispania por parte de Blackstone -en este caso luego el fondo de inversión sacó a Hispania de la Bolsa, «provocando que sea menos transparente y aporte menos información», como recuerda Heriberto Teruel, director nacional de Corporate Finance de CBRE-. Este experto también añade que «tiene sentido la concentración», aunque no cree, en su opinión, que vayan a sucederse muchas fusiones. «Lo que sí que habrá son ventas», destaca. Se refiere a Blackstone con todos sus vehículos inmobiliarios y a otro fondo, Blue Mountain, por su socimi Optimum III.

Lo cierto es que los inversores internacionales cada vez cuentan con mayor presencia en el inmobiliario español. No solo en socimis. Según el inform de BME y JLL, en oficinas, logística y retail, el 75, 85 y 80 por ciento respectivamente de la inversión en 2018 fue foránea. «Las socimis han atraído capital en la medida en que a un inversor extranjero le hablas de un vehículo que ellos entienden perfectamente. Se sienten cómodos en este vehículo porque ya lo conocen», dice Segurado. Se refiere a los «reits», como se denomina a las socimis en otros países.

Pese a todo, los expertos no creen que sean los inversores extranjeros quienes vayan a copar el futuro de este sector. «Facilitan a personas físicas y pequeños ahorradores el acceso a la inversión inmobiliaria de una manera profesional y transparente. Por esta razón, resultan especialmente atractivas para este tipo de inversores, con independencia de su nacionalidad», comenta Javier Basagoiti, presidente de la patronal del gremio Asocimi.

Aun así, no hay que olvidarse, como destaca Teruel, que solo cuatro de ellas -Colonial, Merlin, Lar y Arima- están en el mercado continuo con un «free float» notable. Los vehículos restantes cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde solo se exige que dos millones de euros de su valoración esté en manos de inversores minoristas. De hecho, para el experto de CBRE solo las que cotizan en el continuo son «socimis reales».

Segmentos

El sector, por segmentos, presenta varias diferencias. El residencial es el que copa ahora toda la atención. El 50% de las socimis que han salido a Bolsa en los dos últimos años pertenecían a esta rama, comenta Segurado. Así, en 2018 incrementaron su valor de mercado un 282% en interanual, y la inversión bruta lo hizo en un 57%. Referentes de entre todos los segmentos, seguido del ámbito hotelero (33 y 56 por ciento en cada variable). «Esta tendencia seguirá dándose los próximos meses o semestres», dicen desde JLL. La tendencia es imparable, pero el «boom» está incompleto.

Uno de los principales riesgos está en el exterior. Desde Luxemburgo ya se administra en torno al 30-35% de las socimis españolas, lo que se une a que Portugal acaba de crear su propio régimen. «El régimen portugués todavía tiene que modificar ciertas cosas para que sea realista. Pero quizás algunas decidan cotizar allí en lugar de aquí», constata Teruel. En otras palabras, un vehículo de capital español pero que salga a la Bolsa portuguesa por razones de normativa y fiscales.

Por el momento, el sector en España avanza sin freno, aunque tampoco parece necesario. El gran reto: ganar en tamaño... y que la política no interfiera en su futuro.