Las cuatro dudas de Urbanismo que han impedido al Betis construir el nuevo Benito Villamarín

Ambas negociaciones llegaron tras fracasar cualquier intento de convencer a ambos clubes de los beneficios del uso conjunto de las instalaciones del estadio de la Cartuja y la recalificación de los terrenos que ocupan sus respectivos estadios.

Confirmada la permanencia de los campos de fútbol en su actuales emplazamientos, la negociación pasó a ser la de las compensaciones urbanísticas que podría generar el PGOU para asegurar la ampliación, reforma y adapatación de los mismos a las nuevas expectativas de negocio de estas infraestrcuturas deportivas en el mundo.

El PGOU no sólo aseguró la pervivencia de ambos complejos deportivos en las zonas residenciales que ahora ocupan sino que fijó las posibilidades urbanísticas futuras de las parcelas para generar plusvalías a ambos clubes a cambio de la cesión de terrenos de uso publico contiguos mediante acuerdos urbanístico con reversión a la ciudad en forma de dotaciones.

Así el Betis vio consolidado en el PGOU el acuerdo suscrito en 2004 con la Gerencia de Urbanismo, actualmente vigente, según el cual el suelo que ocupa el estadio quedó clasificado como suelo urbano consolidado de uso deportivo privado a expensas de su ordenación pormenorizada mediante Estudio de Detalle. Se acordaba la finalización del estadio en una edificación única cuya edificabilidad máxima el Plan situaría en 103.819 metros cuadrdos, incluyendo unos 30.000 metros cuadrados de usos tercarios (hoteleros, comercialy oficinas), 3.000 metros cuadrados a usos de interés público y advirtiendo que la intervención debía mejorar la dotación de aparcamientos y las condiciones de urbanización.

Asimismo, se preveía una plaza de uso público hacia la calle Doctor Fleming con una superficie mayor que 2.500 metros cuadrdos que se podría situar en una cota superior a la rasante actual del terreno. El Ayutamiento se comprometía a transmitir al Real Betis la parcela municipal de 8.308 metros cuadrados contigua a la grada de Preferencia. En compensación a dicha transmisión, el Ayuntamiento recibiría del Real Betis en pleno dominio una edificación de 3.000 metros cuadrados en el edificio con destino a usos de interés público.

A pesar del caracter de ley que tiene el planeamiento y de la presentación en 2007 de un estudio de detalle para desarrollar la ordenación de los terrenos, la tramitación ha seguido en vía muerta durante 20 años bien por las reticencias de los téncios de Urbanismo bien por los cambios que acometía el propio club sobre lo negociado. Y así ha seguido hasta la reciente presentación de un nuevo proyecto arquitectónico cuya tramitación se abre de nuevo paso y que debe solventar las dudas que todo este tiempo han planteado los técnicos trabando el avance del proyecto.

A grandes rasgos se trata de cuatro dudas de encaje legal. La primera se refiere al derecho de reversión que el Ayuntamiento de Sevilla fijó en el acuerdo de cesión modal de los terrenos al club en 1969 que permitió registrar la titularidad de la finca al Real Betis Balompié, S.A.D. según la cual los terrenos deben «ser siempre destinados a Campo de Deportes no siendo autorizado ningún uso distinto» , especificando que «no podrán levantarse en los terrenos objeto de esta enajenación ninguna clase de edificios que no sean destinado para deporte y sus anexos».

Los técnicos también han dudado sobre la viabilidad de la permuta directa que contempla el convenio urbanístico de 2004 y de la permuta de terrenos por obra nueva.

En tercer lugar plantearon reticencias a la incorporación de 8.308 metros cuadrados de suelo municipal al proyecto. Llegaron a plantearse en este sentido que la referida parcela debería salir a venta abierta por parte del Consistorio.

Y por último también dudaron de la previsión de establecer una gran superficie minorista según la definición que la misma hace el Texto Refundido de la Ley de Comercio Interior.

Sobre este escenario administrativo el Betis lleva ya casi 20 años queriendo finalizar el proyecto de su estadio cuyo derecho viene expresado en el convenio urbanistico rubricado por el Ayuntaiento y asentado como ley en el PGOU. Cuando no se ha planteado un cambio de critierio sobre lo acordado por los técnicos de Urbanismo, el club rechazaba las contrapropuestas por entender que carecían de suficiente garantía jurídica.

Según la nueva Gerencia de Urbanismo la nueva figura a utilizar en la tramitación, el Estudio de Ordenación, prevista en la vigente Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), resolverá el entuerto.

Para los actuales gestores de la Gerencia el Estudio de Ordenación permitirá incluir en la parcela resultante de la agregación de las dos existentes, la del Betis y la del Ayuntamiento de Sevilla, los nuevos usos y actividades que contempla el nuevo estadio, en particular la zona comercial, ya que está se equipara a lo que en la ley de comercio de Andalucía se denomina Gran Superficie Minorista, que tiene que ser ordenada específicamente por un instrumento de planeamiento, para lo que sirve bien este Estudio de Ordenación que, no obstante tendrá que ser informado por la Junta de Andalucía.

También estiman que la permuta de parcela por obra futura y la aportación de la parcela municipal al proyecto quedarán igualmente salvadas por su previsión e integración de las mismas en el Estudio de Ordenación y su posterior gestión en el convenio que resuelva el sistema de compensación que regulará el documento de planeamiento fijando el cálculo de superficies aportadas y resultante para ambas entidades vinculadas al proyecto en junta de compensación. Igualmente quedará salvada la cesión modal del año 1969, al quedar los terrenos tras la finalización del proceso reparcelados y definidos los usos por los propietarios.

Tras definir esta nueva fórmula de tramitación del proyecto la Gerencia está a la espera de que el Real Betis presente su equipo urbanístico para iniciar la misma. El mismo marco de negociación se ofrece al Sevilla Fútbol Cub para el desarrollo de las expectativas urbaníticas que le fueron consolidadas en el PGOU de 2006.