Los ciudadanos españoles seguimos huyendo de la compra de vivienda como si fuera la gripe porcina. Así lo demuestran los datos que dicen que, en el mes de marzo, se concedieron un 36,7% menos de hipotecas que en el mismo mes del pasado año. Bajan las compraventas de viviendas, baja la cuantía de los préstamos concedidos y -el único dato positivo- el Euribor ha bajado en el mes de abril hasta niveles nunca vistos. -

Da la impresión de que el mercado de la vivienda español se encuentra próximo a tocar suelo y que para dentro de unos pocos meses o trimestres varios condicionantes pueden colaborar en la reactivación de la demanda. El mercado se encuentra en la situación propicia para que, quien tenga la capacidad económica para ello, compre una vivienda con unas condiciones que nunca hubiera tenido hace dos años. Sin embargo, también existen nubarrones que amenazan con prolongar aún más la parálisis del mercado.

El problema del paro

En primer lugar, lógicamente el aumento brutal del paro que está viviendo España reduce cada vez más el espectro de ciudadanos que tienen capacidad real para hacer frente a la compra de una vivienda. Lo explica José Luis Campos Echeverría, autor de «La burbuja inmobiliaria española»: el 40% de los hogares españoles tienen una hipoteca, y me gustaría saber qué porcentaje de esos hogares tiene a algún miembro en el paro».

Si extrapolamos las cifras generales con casi un 20% de desempleo obtenemos el dato aproximado de que más o menos un 10% de las economías familiares tiene una hipoteca y algún miembro en el paro. Una situación complicada.

Porque el mercado de compra de viviendas siempre empieza a reactivarse, según Campos, «con una inercia después de un año de que el aumento de paro se frene». Y las previsiones no dicen que la pérdida de empleos se vaya a parar hasta por lo menos el año que viene, lo que retrasaría la reactivación de las compras de vivienda hasta por lo menos 2011.

Un stock monstruoso

Luego está el problema del gigantesco stock de vivienda nueva sin vender que no hace sino aumentar. Según datos del Ministerio de Vivienda, APCE y el Banco de España recogidos por Sociedad de Tasación, la cifra de vivienda sin vender en todo el territorio nacional asciende a 1.107.848 unidades a 31 de diciembre de 2008, una suma de las 284.475 viviendas que había en stock en 2003 a las que se le suman 724.849 de saldo de casas sin vender en el periodo de 2003 hasta la actualidad. A estas 700.000 viviendas se les suman las adquiridas por inversores que ahora se hayan puesto a la venta y las casas embargadas por impago, que también entran en elmercado y dan lugar junto a las demás a este más de un millón de pisos sin colocar.

¿Qué hay que hacer para colocar todas estas casas? «Evidentemente, bajar los precios, asegura José Luis Campos», aunque puntualiza que «en EE.UU. se pensaba hace medio año que bajando los precios el stock de viviendas iba a bajar, pero han pasado seis meses y siguen teniendo el stock igual, porque han entrado las viviendas embargadas que es lo que también puede pasar aquí».

El Euribor

Y luego está el factor del índice hipotecario más usado en España, que ha perdido en seis meses casi tres puntos, pasando de esta manera de sus máximos históricos al nivel más bajo nunca visto por el índice, el 1,771%. Así es la economía que vivimos hoy en día: un péndulo, un vaivén y una locura.

El desplome de los tipos de interés oficiales que ha realizado el Banco Central Europeo (se encontraban en el 4,25% hasta el pasado 8 de octubre, y ahora están tres puntos por debajo, en el 1,25%) ha tirado hacia abajo del índice hipotecario más famoso de España, el que durante la «precrisis» de 2007 se postulaba como uno de los mayores problemas económicos de los españoles. Ahora, muchos ven que el pobre Euribor no puede por sí sólo decidir mucho sobre las económias familiares, al menos no tanto como el paro.

Y es que una cosa es el tipo al que se prestan los bancos entre sí en el interbancario europeo (el tipo que marca el índice Euribor) y otra el interés que acaba firmando quien contrata una hipoteca. Según datos de la Asociación Española de Banca, las nuevas hipotecas tuvieron un interés promedio en enero de este año 4,79% para los bancos y del 5,04% para las cajas, en ambos caso alrededor de un punto y medio por encima del cierre del euribor en diciembre, que se utilizó como referencia ese mes.

Más margen

«La banca aumenta el margen, da muy poco crédito y al que da le aprieta mucho. Esto hace que, para las nuevas hipotecas, la bajada del Euribor sea muy poco significativa», asegura una fuente financiera. No ocurre lo mismo con las hipotecas ya firmadas, que sí verán un abaratamiento relevante en sus cuotas. Según los cálculos de los expertos, esta rebaja supondrá que los titulares de hipotecas que revisen el crédito con referencia al Euribor medio de abril verán caer la cuota en unos 250 euros al mes.

Este cálculo se realiza sobre una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 25 años, y el ahorro es tan importante porque en el mes de abril del año pasado el Euribor quedó en el 4,82%. Es previsible que el mayor ahorro lo tengan los que han firmado una hipoteca en verano, ya que el pasado se alcanzó la cifra más alta de los últimos años.

Pero, pese a todos estos condicionantes que anuncian buenas condiciones para los interesados en comprar una casa, los españoles siguen sin decidirse a aprovecharlas. Y es que, ¿quién es capaz de comprometerse a pagar durante años una vivienda en un contexto en el que España ha batido todos los records históricos de destrucción de PIB y empleo? Los firmantes de las 51.827 hipotecas que se rubricaron en febrero no dejan de tener un halo de héroes o temerario.

La demanda embalsada

Pero ¿hemos abandonado los españoles nuestra histórica querencia por tener una vivienda en propiedad? En absoluto. El amor por tener ladrillo propio sigue intacto, pero a la espera de un momento propicio para aflorar. Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, asegura que «según datos del informe ACIC 2008, publicado en febrero de 2009, hay más de 2.700.000 personas con intención de comprar o vender casa en los próximos 12 meses».

Por tanto, los potenciales compradores sólo necesitan recuperar confianza en el mercado, tener acceso a líneas de crédito aceptables e (importante) la certeza de que los precios no van a seguir bajando. Cuando la ciudadanía y el mercado lleguen a la conclusión de que los precios ya no van a bajar más, empezarán a adquirir viviendas siempre que la financiación se lo permita. Pero este momento está aún lejos de llegar mientras no se fomente el ajuste de precios y se frene de una vez la sangría del paro.