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Esta pandemia ha provocado una enorme incertidumbre en el ámbito económico y muchos sectores se han visto afectados. Contra todo pronóstico, el inmobiliario está resistiendo y, según los profesionales que se han dado cita en este coloquio para analizar la situación del sector inmobiliario en Andalucía, este se posiciona como uno de los motores para la reactivación económica porque la lección ya estaba aprendida tras la fuerte crisis financiera del 2008.

 

«El sector ahora está mucho más profesionalizado. Antes del COVID-19, crecíamos sobre cimientos muy sólidos, sobre una demanda fuerte y, principalmente, sobre compañías solventes con poco apalancamiento, con una disciplina financiera más que contrastada», apunta Diego Chacón Martínez, director territorial de Aedas Homes en Andalucía. En la misma línea, argumenta José Gamero Pérez, gerente de la Inmobiliaria Sevilla 2000 Real Estate, quien explica que «después del confinamiento, vimos que había una demanda latente muy activa e incluso más madura».

 

 

 

 

«El 2008 supuso un cambio de modelo de producción en el sector porque hasta ese momento primaba la cantidad por encima de la calidad», opina Cristina Murillo Fuentes, decana del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla, y añade «esa crisis sirvió para reciclarse, para aplicar nuevas técnicas constructivas, ver cuáles eran las debilidades y en estos años hemos incrementado, tanto empresas como técnicos, nuestras ratios de solvencia». «Cuando llegó la pandemia, el sector ha conseguido que sea algo coyuntural y no se convierta en algo endémico», comenta Murillo.

 

Coincide en este sentido Zacarías Zulategui Represa, director territorial de Promoción Andalucía Grupo Insur, que detalla cómo todas las variables se han unido para lograr un sector consolidado frente a esta situación de crisis. «A nivel de actores hay una mayor profesionalización y solvencia; en cuanto al mercado, la vivienda está un 25% por debajo del precio que tenía en el pico del ciclo anterior y la oferta disponible es más reducida y la demanda se cubre con el producto existente». A ello, se suma, que «la calidad del producto es ahora infinitamente mejor y actualmente existe una ortodoxia financiera que permite que no se repita la situación anterior».

 

 


La estrella: la vivienda unifamiliar


 

 

Teniendo en cuenta este contexto de consolidación, según los datos recogidos en el informe de Aedas Homes sobre el Perfil del Comprador de Obra Nueva, en 2020 el 80% que se vendió fue para vivienda habitual; el 14% residencia y solo el 7% para inversión. Tal y como expone Chacón, después de los meses de confinamiento, el mercado de la vivienda y, especialmente, el de la obra nueva se reactivó significativamente.

 

«La obra nueva ha salido fortalecida de la crisis sanitaria, convirtiéndose en la oferta más atractiva del mercado-especialmente, las viviendas unifamiliares- al responder mucho mejor que la segunda mano a las nuevas preferencias residenciales de la demanda. Asimismo, los precios se han estabilizado».  Para Gamero el perfil del comprador también ha cambiado con esta crisis sanitaria. «Hace dos años, el perfil era más de primera vivienda que de reposición. Ahora hay muchísima reposición y la inversión no es especulativa. En la segunda mano también notamos un aumento considerable».

 

«La transformación del sector inmobiliario, desde la entrada del código técnico, ha dado un salto cualitativo y la obra nueva irá ganando terreno a la reposición», opina Murillo. Para Zulategui, el Covid-19 no ha hecho más que acentuar lo que ya se venía percibiendo. «Somos unos actores más profesionalizados y estamos mucho más pendientes de las necesidades y de las demandas de los clientes», explica. Por tanto, la tendencia del consumidor es la compra de viviendas unifamiliares, y con respecto a la ubicación, se tiende al extrarradio para disfrutar de los espacios al aire libre con terrazas o jardines, superficies más amplias con estancias para el teletrabajo y zonas comunes.

 

Diego Chacón Martínez, director territorial de Aedas Homes en Andalucía

José Gamero Pérez, gerente de la Inmobiliaria Sevilla 2000 Real Estate

Cristina Murillo Fuentes, decana del Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla

Zacarías Zulategui Represa, director territorial de Promoción Andalucía Grupo Insur

 


Agilización burocrática


 

Uno de los problemas endémicos que arrastra el sector son las trabas burocráticas que impiden la agilización de trámites a nivel urbanístico y de licencias. La dilatación de los plazos acaba encareciendo las viviendas y, en consecuencia, perjudicando al ciudadano. En este sentido, tienen mucha esperanza en la Ley de Simplificación Administrativa, actualmente en trámite parlamentario. Lo que sí se ha aprobado es el Decreto 2/2020 que reduce el plazo de determinadas licencias como la de ocupación.

 

«Percibimos una actitud más receptiva por parte de las Administraciones. Antes el promotor era una figura denostada y ahora la Administración nos mira con otros ojos porque el sector se ha profesionalizado muchísimo», comenta Zulategui. Además, opina, al igual que Chacón, que «la Declaración Responsable (LPO) ha sido una iniciativa muy importante».

 

Para ambos, una de las dificultades a la que se enfrentan es con las compañías suministradoras de servicio energético. «Estamos corriendo con la licencia de primera ocupación, gracias a la LPO, y ahora tenemos el problema de las compañías suministradoras», comenta Chacón.  «No se están haciendo inversiones, no hay nuevas estructuras, ni interlocutores y estamos totalmente desamparados en este terreno», agrega Zulategui.  Con respecto a los trámites, Murillo comenta que hay que adelgazarlos y que «haya una coherencia administrativa basada en el servicio público». Por su parte, Gamero, explica que «se trata de dar rotación a la vivienda y, en definitiva, generar riqueza y empleo».

 

Otro de los aspectos que se ha abordado en este coloquio ha sido la necesidad de mejorar la fiscalidad de la vivienda para favorecer el mercado. «Son muchos los impuestos que gravan a una vivienda y es necesario que se bajen para que exista dinamismo, transiciones, para que se mueva el dinero y, en definitiva, para que haya otra economía que es lo que necesitamos», argumenta Zulategui.

 

En la misma línea apunta Murillo para quién «hay que apostar porque se generen procesos económicos que liberen de una vez el estancamiento que tiene este país».  «Todo lo que sea favorecer la fiscalidad inmobiliaria, activa la demanda, genera ahorros en el comprador o inversor e incentiva la compra», añade Gamero. Por último, Chacón comenta que hay algunas medidas que se deberían recuperar como la cuenta de ahorro vivienda, la deducción por primera vivienda o la bajada de IVA.

 


Sostenibilidad y nuevas tendencias


 

El código técnico ha impuesto una serie de mejoras con el objetivo de que la vivienda sea desde el origen más sostenible, relacionándolo con un mayor estado de confort y salud. A este respecto, las promotoras evidencian que se ha avanzado mucho en este terreno. Por parte de los técnicos, Murillo destaca que el sector se dirige hacia «el consumo casi nulo y hay un sobreesfuerzo para que las viviendas, más allá de cumplir la ley, sean de calidad». Una de las tendencias del sector son las viviendas industriales o prefabricadas. En este sentido, Chacón resalta que «uno de los hándicaps de este sector es la falta de un tejido industrial especializado», comenta.

 

Para Zulategui, la vivienda prefabricada es futuro, pero no presente. «Si hay demanda en la eficiencia, pero no en la prefabricación. Y en cuanto a costes, hoy es más cara que la vivienda in situ». Tampoco a nivel de comercializadoras notan una demanda en este tipo de viviendas. «La transformación técnica sirve para hacer este tipo de viviendas más competitivas y es positivo para el sector ofrecer nuevos productos», comenta Murillo.

 


Acceso de los jóvenes a la vivienda


 

Otro de los retos del sector inmobiliario es facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda. Gamero se pregunta «dentro de diez años, ¿quién va a comprar? Los jóvenes son los más castigados por el nivel de paro y la precariedad laboral. Con el alquiler, el problema es que tienen nula capacidad de ahorro». Zulategui también coincide. «Los jóvenes son el futuro. Para un proyecto de vida, te apetece tener una vivienda en propiedad y la mayoría quiere estar ubicado en un territorio. Los jóvenes tienen un salario muy reducido y no pueden pagar una entrada. Financiación hasta el 100% en algunas promociones o el aval del Estado podrían ser posibles soluciones».

 

«La medida de desgravación de la vivienda frente al alquiler también favorecía», comenta Murillo. «Estamos ante una problemática social y los actores políticos, financieros e inmobiliarios debemos implicarnos y aplicarnos en la solución», finaliza Chacón.

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Este contenido ha sido desarrollado por Content Studio, la unidad de contenidos de Abc de Sevilla . En su elaboración no ha intervenido la redacción de este medio