Con el estallido de la crisis financiera de 2008 como telón de fondo, aparecieron en escena, en los años siguientes, los «servicers», compañías especializadas en la gestión de carteras de activos inmobiliarios. La misión de estos actores consistía en sanear los activos tóxicos de los bancos. Para analizar cómo se han consolidado y evolucionado a lo largo de esta última década, se han reunido varios profesionales del sector.
Luis Sánchez, director territorial de Andalucía de Servihabitat, explica que «la evolución ha sido brutal: las carteras han pasado de estar en manos de entidades financieras a estar en las de los fondos de inversión, ha cambiado la perspectiva. La entidad financiera lo que pretende es sacar el mayor número de ‘non performing assets’ (activos no productivos) en el menor tiempo posible y, en cambio, los fondos de inversión han comprado las carteras a un precio determinado y lo que quieren es sacar una TIR (Tasa de Retorno de la Inversión) […] Hasta ahora se hacía una gestión del ‘run-off’: me entra producto y lo saco lo más rápido posible. Ahora el gran desafío es coger ese producto, aportarle el máximo valor y maximizar el precio en el momento de la venta». A lo que agregó: «Hay un modelo de servicing tradicional, el de ‘run-off’, el generalista, que seguimos trabajando, y otro de servicer especializado, que está más enfocado a los servicios de valor añadido, por ejemplo, la gestión de suelo o el alquiler social».
Una visión que comparte con Guillermo Vilches, director de comercialización de obra nueva de Solvia, quien apunta que, «según va aumentando el número de clientes que gestiona cada servicer, se complica la gestión a la vez que se diversifica el riesgo». Luis Alonso Plaza, director territorial de Suelo y Terciario de Andalucía y Extremadura de Aliseda, se muestra en consonancia. Piensa que hay que tratar de adaptarse al contexto actual, algo que, bajo su punto de vista se logra a través de la innovación «en un sentido amplio, no únicamente tecnológica, que también, sino en la forma en que se gestionan las carteras». Plaza compartió además las iniciativas en las que Aliseda está involucrada: «Estamos poniendo nuestra capacidad tecnológica y capilaridad territorial al servicio de los promotores con Excent, nos hemos convertido en agente rehabilitador junto a Anticipa a través de EFFIC para la rehabilitación de viviendas en este contexto de fondos Next Generation y, además, comenzaremos en breve a gestionar parte de la cartera de Sareb».
COMPETENCIA NECESARIA
Luis Alonso Plaza
Otro de los retos a los que se enfrenta el mercado del servicing es a la aparición de nuevos jugadores, más pequeños, algo que, lejos de ver como una amenaza, Vilches considera «un buen síntoma de la salud del sector […] Si hay más ‘players’ [jugadores] es porque hay nuevos inversores que también entran en escena». Sánchez también ve con buenos ojos la proliferación de nuevos actores: «La competencia es buena siempre, es sana. Nos va a hacer mejorar porque estos nuevos ‘players’ están entrando vía especialización de servicios, lo que a los grandes “servicers” nacionales nos va a permitir mejorar en cada una de las facetas que trabajamos. Creo que tocamos muchas partes del ciclo inmobiliario, el reto es ser bueno en todas, en la aportación de valor». A esto, Plaza añade que la competencia, además de ser buena, «es necesaria» y que, unida a la innovación, «hace que el sector del servicing esté cada vez mucho más profesionalizado y muchísimo mejor preparado que cuando nació».
PANORAMA LEGISLATIVO
Sobre su sector influyen además aspectos legales; ejemplo de ello es LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía), una ley que fue aprobada el pasado mes de diciembre y que Vilches define como «muy ilusionante porque ha generado muchísimo consenso entre los colegios profesionales y entre los propios promotores». A pesar de que «hay que desarrollarla entera a través de todos los reglamentos», en opinión del experto, «responde a lo que se estaba pidiendo a gritos: agilidad con mayúsculas en cualquier trámite». Sánchez también piensa que «va en la buena dirección, sobre todo, en la anticipación de los plazos de gestión urbanística y en el enfoque de dar viabilidad a algunas parcelas de suelo rústico que de otra manera serían poco rentables para los propietarios».
No obstante, también habla de prudencia, «hasta ver un poco el desarrollo, cómo cada uno de los ayuntamientos termina integrando la ley en su plan general». Cauteloso también se muestra Plaza, quien esgrime que LISTA «está en una fase un tanto embrionaria, pendiente de reglamento», aunque se muestra favorable a «todo lo que sea una reglamentación con seguridad jurídica y estable a largo plazo, que puede facilitar que el suelo se desarrolle de una manera mucho más clara, más breve, y que haría que todos los trámites fueran más rápidos». No obstante, ninguno de los tres se muestra tan optimista en cuanto al proyecto de la Ley de Vivienda, que busca intentar que los grandes propietarios bajen los alquileres y congelen el precio a los particulares.
Guillermo Vilches
«El enfoque no va a favorecer una reducción de precios, sino de la oferta y, por tanto, un encarecimiento de los precios. Esto ya ha pasado en otras ciudades de Europa, está pasando en Cataluña…», expone Sánchez. Plaza por su parte también se muestra convencido de que la solución pasa por el incremento de la oferta: «Hacen falta muchas más viviendas en alquiler, si me apuras, asequible, que sería lo ideal. Y colaboración público-privada para que esto suceda». A esto Vilches suma otro factor: «Hay demasiado ruido de por dónde puede ir una ley que seguramente luego será menos drástica de lo que se anuncia y, sin embargo, ese ruido merma la capacidad o el efecto llamada del inversor. No es una música que fuera de España sea muy atrayente. […] El ‘trailer’ de la ley suele ser más tremendista de lo que realmente es. Casi siempre se llega al sentido común».
PERIODO INFLACIONARIO
Además del jurídico, otro factor que afecta directamente al sector del servicing es la inflación. A pesar del momento dulce por el que pasa, la vivienda nueva tiene una espada de Damocles sobre ella: la reciente falta de suministros y su resultante encarecimiento. «Los costes de obra han subido un 30% en el último año y medio, lo que es una auténtica barbaridad y ya se está trasladando al precio [también, por efecto dominó, de la segunda vivienda]. Aunque parece que ya ha tocado techo, la cosa es si va a haber una estandarización a la baja como se necesitaría. Es lo que veremos en los próximos meses porque el contexto es complejísimo. Ya no es solo la guerra de Ucrania, sino todo lo que se arrastra desde la pandemia, es bastante complicado de prever», dice Vilches.
Luis Sánchez
No obstante, Plaza cuenta que, «históricamente, se ha demostrado que en periodos inflacionarios los activos más interesantes para protegerse son los reales y, en concreto, los inmobiliarios. Por lo tanto -y se está viendo ya-, la situación de inflación por ahora está haciendo que muchos de los compradores o inversores estén viendo en ellos un activo claro para no perder poder adquisitivo», algo que califica de «oportunidad para el sector». Vilches, sin embargo, muestra sus dudas en el supuesto de que el periodo de inflación se alargue: «Los índices como cualquier inflación a corto plazo están generando viento de cola, pero a medio pueden ser un grandísimo problema».
Más allá de la inflación, para Sánchez, «la palanca clave» es que siga habiendo financiación por parte de las entidades bancarias: «Para mí el punto fundamental es que siga habiendo acceso a la financiación y que las condiciones sean razonables, de hecho, son extremadamente buenas ahora mismo. Yo creo que el 2022 va a ser bueno fundamentalmente porque el sector inmobiliario es el mayor refugio ante la inflación y porque vamos a seguir teniendo acceso a la financiación».