Sevilla tiene 30.000 viviendas bloqueadas desde hace 20 años

Gaesco, la patronal de los promotores, tiene un estudio sobre la hoja de ruta a seguir para desarrollar estos suelos vitales para el crecimiento de la ciudad y que, potencialmente, entre esas cuatro bolsas, reunirían a 90.000 residentes. En primer lugar, es clave que se construya la SE-35, que daría el soporte de acceso a estas bolsas. El Ayuntamiento aprobó el pasado mes de abril el desbloqueo de los suelos del Higuerón Norte, trámite imprescindible para esta carretera, entre San Nicolás y Santa Bárbara. Un eje de conexión que se suspendió en 2015 tras una denuncia formulada en el Parlamento europeo por los ecologistas, que consideraban que afectaban al parque del Tamarguillo.

Sin embargo, la SE-35 no es el único trámite a resolver para sacar adelante estas bolsas de suelo. Otro de los 'pecados' que se cometieron con los planes parciales de estas zonas es que se incluyeron unas condiciones de usos de las edificaciones que actualmente hacen inviable su construcción. Todas las promociones tenían la obligación de levantar el 30% de viviendas de protección oficial (VPO).

«Estas viviendas, cuando se redactó el PGOU, se podían desarrollar pero hoy no porque la VPO tenía una ayuda del Estado para los jóvenes menores de 35 años y otra de la Junta a fondo perdido, que llegaban a cubrir el 23% de la entrada. Ahora, incluso, el Gobierno ha obligado a que sea el 40%. Si no podemos con el 30%, ¿cómo hacemos el 40%, en un total de 20.000 VPO que no se han desarrollado en estos 18 años?», señala Juan Aguilera, gerente de Gaesco.

Por ello, hace unas semanas se reunió el comité ejecutivo de Gaesco con el alcalde, José Luis Sanz, para plantearle tres medidas imprescindibles de cara a que esos suelos se puedan desarrollar y sean atractivos para la inversión «porque nos estamos jugando el crecimiento demográfico de Sevilla».

En primer lugar, los promotores pidieron celeridad a las infraestructuras de acceso necesarias para desarrollar las bolsas de suelo, como es el caso de la SE-35. En segundo lugar, solicitan tanto al Ayuntamiento como a la Junta de Andalucía que flexibilicen el uso de esas pastillas, de forma que no haya que ejecutar obligatoriamente un uso comercial o terciario y que la nueva Ley de Vivienda que quiere tramitar el Gobierno de Juanma Moreno abra más la mano al desarrollo de pisos que de oficinas y centros comerciales.

Se trata de un freno con el que se topan los inversores y los promotores ya que se obliga a que un 25% sea para uso terciario que, con la cantidad de centros comerciales que se han puesto en marcha en Sevilla en los últimos años, «es imposible que un promotor pueda abordar otro en un suelo que no tiene atractivo en el mercado y, por eso, están bloqueados», indica Aguilera.

En tercer lugar, proponen que se incremente un 10% la edificabilidad de algunas de estas zonas, para hacer más atractivo a los promotores el desarrollo de promociones. No obstante, se trata de una petición de menor calado en importancia respecto a las dos anteriores, que sí son vitales para que esas 30.000 viviendas proyectadas en el Plan General puedan construirse.

Una de las principales bolsas de suelo que tiene Sevilla es Villanueva del Pítamo, que tenía avanzados ya casi todos los trámites para comenzar con las obras este próximo 2024. Pero todo se ha frenado. Las casi 10.000 viviendas -una población de 30.000 habitantes- que se iban a levantar en esa pastilla de suelo que va paralela a la SE-30 desde Palmas Altas hasta casi la salida de Montequinto están paralizadas porque el proyecto carecía de evaluación ambiental estratégica, como exige la normativa, por lo que el Gobierno andaluz presentó un recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo del Pleno municipal.

El anterior alcalde, Antonio Muñoz, aceleró todos los trámites pero ese último no lo solucionó, pese a haber vendido como un hito fundamental de su gobierno el desbloqueo de Pítamo pese a que la Junta de Andalucía le advirtió que faltaba ese informe medioambiental. Esto ha obligado a anular toda la tramitación hasta la fecha y a comenzar de nuevo por parte del nuevo gobierno de José Luis Sanz

Con Santa Bárbara, que es la otra gran bolsa de suelo más conocida como la nueva Sevilla Este, hace un año se bloqueó un primer intento de levantar 4.000 viviendas de las 17.000 que caben según el plan parcial. Los técnicos de la Gerencia de Urbanismo requirieron a la promotora que definiese cómo sería la conexión del nuevo distrito con la ciudad tras su reurbanización. Es decir, la SE-35. Esta infraestructura es la que frena cualquier promoción en los suelos de San Nicolás.

Y, por otro lado, en el Buen Aire se proyectó una promoción de 2.330 viviendas, que se aprobó en el plan parcial en 2020, y que apenas unos meses después fue recurrido por otra empresa, que acudió al contencioso-administrativo. Desde entonces, nada más se ha vuelto a saber de este proyecto que desarrollaba una de las mayores bolsas disponibles en la capital. Han pasado tres años.

Echando la vista atrás, todos los problemas que desde hace 18 años tienen las bolsas de suelo bloqueadas parten de un «pecado original», como menciona Juan Aguilera, y que es la causa de la falta de crecimiento demográfico. Ocurrió cuando se aprobó el PGOU en 2006 y el Ayuntamiento obligó a los promotores inmobiliarios de estas pastillas a que abonaran unas cantidades que sumaban unos 400 millones de euros en total para que el Consistorio calificara esos terrenos como urbanizables. La finalidad de esa cuantía económica era la de hacer la infraestructura de acceso rodado necesaria, así como para las redes de saneamiento y abastecimiento. Sin embargo, nunca se llegó a invertir para ese fin.

El gobierno municipal del socialista Alfredo Sánchez Monteseirín desvió esos 400 millones a pagar la Setas de la Encarnación y la obra del carril bici. «El resultado de aquello es que nos hemos quedado sin viviendas», recuerda Juan Aguilera.

A esto se le suma que otros ayuntamientos como el de Dos Hermanas, Mairena del Aljarafe o Tomares hicieron lo contrario y fueron diligentes a la hora de desarrollar las infraestructuras necesarias para poder las edificaciones, por lo que toda la tramitación es ágil y más atractiva para los promotores. Y, en consecuencia, se urbanizaron sus suelos y hoy en día tienen una oferta de suelo finalista para poder construir viviendas.

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El escenario actual es que Sevilla no crece porque no tiene los suelos disponibles, como se preveía en el PGOU y para lo que pagaron los promotores. En aquel momento, Gaesco no estaba legitimada como asociaciónque pudiera representarlos y, por eso, no pudo denunciar. Los que lo hicieron a título particular, perdieron ya que la justicia estimó que esos suelos estaban calificados como 'sistemas generales'. Aquellos que negociaron, acabaron vendiendo los terrenos a fondos de inversión, de manera que están en manos de los bancos.

La última consecuencia es que, mientras no se acaba de resolver el problema enquistado desde hace ya casi dos décadas y Sevilla siga careciendo de esos terrenos, el crecimiento de la capital se ha frenado e incluso se ha invertido ya que el precio se ha ido encareciendo cada vez más y se ha producido un éxodo a la corona metropolitana, y de ahí el crecimiento de municipios como Dos Hermanas.