De la combinación de una oferta de viviendas creciente (debido al enorme stock de obra nueva que hay y a las necesidades de muchos de conseguir liquidez) y una demanda menguante (por el paro, el previsible aumento de los tipos y el retroceso de la renta media) sólo puede haber un resultado: precios a la baja, y esa es la tendencia en que se encuentra el mercado de la vivienda español y que seguirá todo 2011 y algún tiempo más.
La renta debería crecer hasta un 50% para que se se ajustara oferta y demanda
La eliminación de la deducción por compra contraerá la demanda
A principios de 2010, el índice de pisos.com estaba en 96 puntos y ahora se sitúa en 91,6, lo que supone que durante el año pasado los pisos bajaron en todas las regiones excepto La Rioja y Cantabria.
Rentas y alquileres
Y es que, si hace unos años parecía que los pisos en general eran baratos para las rentas que se pagaban (sobre todo debido a las buenas condiciones financieras) en la actualidad los precios son en general demasiado altos para las rentas que tienen los españoles, y que no han hecho otra cosa que caer desde 2008. Como se explica en el informe del servicio de estudios del portal, «el ratio que relaciona el precio de la vivienda con la renta bruta por hogar se sitúa por encima de los 6,6 años, tiempo que necesitaría un hogar medio para pagar la vivienda media destinando el 100% de su renta».
Las nuevas necesidades de capital de la banca traerán menos crédito hipotecario
El informe también asegura que otro parámetro que debería modificarse para asegurar un ajuste mejor del mercado sería «la rentabilidad bruta del alquiler sobre el precio de venta». Según asegura, si se estima una rentabilidad bruta adecuada por alquiler de la vivienda que debería situarse en torno al 5%, partiendo del 3,77% registrado en septiembre de 2010, «el ajuste en precio debería alcanzar casi el 30% sobre los valores del tercer trimestre de 2010». En definitiva, dos cálculos muy diferentes que dan un mismo resultado: con un 30% de bajadas medias se encontraría el equilibrio perfecto entre oferta y demanda.
La financiación
El crédito concedido a hogares ha ido creciendo desde 1992 a un ritmo muy superior al que tuvo la financiación a actividades productivas en este mismo periodo. Así, el crédito a hogares se multiplicó por 10 veces mientras que el de actividades productivas sólo se multiplicó seis veces. Como resultado, en 2010 un 82% del crédito está otorgado a hogares cuando en 1992 era menos del 50%. Por su parte, en el caso de actividades puramente inmobiliarias (empresariales e hipotecarias), éstas se han multiplicado por 18, pasando de 57.000 millones a más de 980.000.
¿Qué quiere decir esto? Que el riesgo de las entidades financieras con el ladrillo ha aumentado exponencialmente.
Un 2011 «apasionante»
Pese a todos los handicaps, Manuel Gandarias define el año 2011 a nivel inmobiliario como «apasionante, porque creeemos que hay muy buenas oportunidades en el mercado. Las mejores van saliendo y no están más de 3-4 semanas». Muy apasionante para comprar y bastante menos para vender, aunque Gandarias incide en que «si la vivienda está a precio de mercado, una casa se puede traspasar fácil en 3 ó 4 meses», lo cual no es un tiempo muy elevado para una decisión de compra tan importante.
Pero para que estas buenas transacciones se hagan en tiempo y forma, el director del servicio de estudios de pisos.com recuerda que los precios tienen que estar «ajustados al mercado».
