Durante los últimos meses se ha hablado mucho de la finalización de la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual para rentas superiores a 24.000 euros. Se plantea si este es un buen momento para comprar. ¿Es eso así? La respuesta es no, es aún demasiado pronto. Voy a explicar por qué no es buen momento para comprar y por qué, antes de 2014, no lo haría. La razón principal es que el precio de los mismos bajará durante los próximos años con una bajada muy pronunciada en 2011.
Borja Mateo
En España existen 3,1 millones de pisos vacíos (no se trata ni de pisos de primera ni de segunda residencia, sino de pisos en toda la geografía que están deshabitados, por ejemplo, en el centro de las ciudades). A ellos se unen 1,35 millones en construcción y 650 recién construidos en venta, más de 180 mil escriturados y no registrados. Además hay más de 600 mil de segunda mano en venta.
Por otro lado la demanda objetivo anual es de un máximo de 150-170 mil viviendas. Entre estas se halla la demanda de 15.000 extranjeros no residentes en nuestro país.
«Existen en España pisos para satisfacer la demanda los próximos 8 años
Sabemos que el crecimiento anual de la población en España hasta 2020 será de 125.000 personas por año, frente a las 594.000 en la primera década del siglo XXI.
Los vendedores intuyen que los precios bajarán cuando se retire la desgravación por adquisición de vivienda
Los alquileres llevan bajando desde mediados de 2007 (en mi libro calculo que el 35% de media desde entonces), lo que hace que el alquiler sea más atractivo. En cuanto suban los tipos de interés ahogarán a aquellos que hayan comprado en los últimos años.
Los test de resistencia financiera realizados a la banca española en julio de 2010 han demostrado que la situación patrimonial real de la misma es mucho peor que la declarada. Así sabemos que, frente a la bajada del 11% respecto a los precios de los pisos que estos test prevén como peor escenario hasta finales de 2010, la real se halla hacia el 30%.
La mora subiría hasta el 11% si se contara el crédito subestándar
La verdadera situación patrimonial del sistema financiero de nuestro país, no la virtual “oficial” tendrá como consecuencia que la capacidad del sistema financiero español de conceder créditos, esté muy limitado durante los próximos años. De hecho se desprende que la capacidad de la demanda de endeudarse para un piso estará muy mermada.
En definitiva, lo mejor ahora es esperar a que los precios continúen bajando, alquilar y, sobre todo, renegociar el precio de un alquiler ya existente. El que espere se verá recompensado con creces por la pérdida de la desgravación, de eso no hay ninguna duda. Los precios de los pisos y los de los alquileres van a continuar bajando en los próximos años: es una dinámica imparable apoyada por la relación oferta-demanda, la situación de la población y la capacidad del sistema financiero de financiar la compra de pisos/casas. La compra de un piso en 2010 o 2011 nace de una decisión mal informada, es aún muy pronto.
Borja Mateo, autor de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Editorial Manuscritos).
